现在市场是很差，但...
是的，现在的市场很差，很多人也很焦虑。
这一点，无论是从土拍，还是网签数据来看，貌似还没有见底。
广州楼市有多难，恐怕再也掩盖不住了。
1
先来看看几个网签数据：
最直观的就是新房，没有强力的政策支持，过去的9个月广州一手住宅网签5.5万套，而往年这时候网签已经到8万套了，几乎少了一半。
往年广州一手网签都是10万套左右，可以预见的是，今年的目标怕是完不成了。
数据你可以说网签有延迟，有误差，但至少能够说明一个问题，市场真的卖不动了，尤其是能够走量的外围区域。
至于二手，基本上也是这么一个情况，现在是6.4万套，而过去一年11.5万套。
这些都是克尔瑞的数据，都可以查。
更难过的是，二手挂牌量已经超过去年成交的总量，超过12万套了。
| 数据来源：链家网
为什么要把二手挂牌的数据拉出来？
其实，广州楼市真实的供应量，其实是“新房供应+二手投资客的抛售量”，而真实的需求量也是“刚需+投资”。
投资的供应和需求，是随行就市的，市场不好的时候就挂牌，所谓买涨不买跌。
这么大的库存量，从大的角度来看，不要指望非核心区价格上涨了。
| 数据来源：广州房产
而金九银十这样的销售旺季，也没有延缓库存的增长，市场出现疲态。
现在市场上一手楼网签成交最多的总价段是300万-500万元，大概是1.5万套。
这部分网签是最多的。
大家可以建立一个数据模型，如果想要消化2万套新房，按照平均一套300万来算，需要的增量的资金大概是600亿元。
一二手同理。
这在广州严格执行限购的当下，外来资金很难进来，难度还是非常大的。
除非松绑政策。
但目前的情况来看，这一条估计短期内是看不到的。
2
现在大家可以理解，为什么在国庆之前要打出三张牌：
一是放宽部分城市房贷利率的下限；二是卖一买一，免个税；三是降低首套房公积金利率。
目的不是为了让房价上涨，而是为了稳住房价。
如果没有这三个“强心剂”，国庆市场估计会更难受。
这一点从刚刚结束的第三轮土拍就可以看得出来，海珠有地拍到4.8万/平，而白云、番禺流拍。
冰火两重天。
结束土拍后，关于为什么会流拍的话题，我们也沟通过，总体来说，能够感受到市场的焦虑和压力。
广州三轮供地，一共收金1030亿，完成年度计划压力大。
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但地价还有降的空间吗？并不大了。
比如，嘉禾望岗起跑楼面价2.1万/平，就算是底价拿，以后房价4万多就能保证基本盈利，而周边新世界卖到了6.5万，有了让利的空间。
就算是和周边二手比，也有倒挂的空间。
但需要无偿配建绿地公园、幼儿园以及城市道路，加上没有学校的配置，开发商求安全的预期下，还是没有成交。
如果地价再降，恐怕对周边的一二手价格体系形成冲击，这又是另外一个话题了。
不过，无论是怎么样的市场，或许悲观是正确的，但是乐观才能走得更远。
3
前两天（10 月 9 日），央行照例发布了《2022 年第三季度城镇储户问卷调查报告》：对于四季度房价，16.3% 的居民预期「下降」，比上季度多了 0.3 个百分点。
具体数据是这样的——
•预期「上涨」：14.8%
•预期「基本不变」：56.6%
•预期「下降」：16.3%
•「看不准」：12.4%
无论在怎样的楼市行情中，永远都有人看涨，有人看跌。
从长远来看，当下的市场，或许是一次难得的底部调整期。
广州楼市已经彻底改朝换代，成为一个买方市场，前有南沙降价让利，后有增城做低首付上车。
开发商诚意够了，那买家就要出手吗？
效果是有的，但是不算大，从买家的角度来说，至少还有两个疑问：
第一，广州会不会出台政策，提振市场？
第二，房价会不会跌？
其实，从去年开始，全国各地开始救市松绑，花样很多，有房票，有政府回购商品房，令人叹为观止。
但是，广州包括楼市风向标深圳，一直都是岿然不动。
缩减社保年限？不存在；二手增值税收年限5改2？不存在；就连黄埔启动人才新政也是悄悄的。
广州对政策的坚守，还是有自己的风格。
政策稳定，代表着预期稳定，该买房就买，该降价就降价，对于买家来说是好事。
至于房价还会不会降。主要还是看个盘，有涨有跌，总体来说市场价格是稳定的。
比如天河保利天汇，国庆加推，折后均价6.2-7万元/m²，较上批次涨2000元/m²；
又比如富颐华庭加推R8栋，较5月份推售价格上浮2000-3000元/m²。
降价是有，但并不是降价潮，而涨价的也有几个。
所以还是要调整心态，理性看待涨跌。
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